Smlouva o koupi bytu. Co zkontrolovat?

Podpis kupní smlouvy na nemovitost je jedním z nejdůležitějších kroků ve vašem životě. Pravidlo dvakrát měř, jednou řež je zde víc než na místě. Smlouvu nikdy nepodepisujte hned. V klidu domova - ale ještě lépe s vaším právníkem - ji prostudujte a nebojte se připomínkovat. Jedná se přece o vaši životní investici.Co všechno je potřeba překontrolovat?

Smlouva o koupi bytu - zde se prodávající zavazuje poskytnout bezvadnou nemovitost, kupující se na oplátku zavazuje zaplatit kupní cenu. Při kontrole smlouvy byste neměli opomenout hned několik věcí.

Kdo prodává?

Kontrolovat začněte už od hlavičky. Tam je totiž zakotveno, kdo je prodávající. Osobu prodávajícího by sice měla prověřovat realitní kancelář, ale ne vždy se to děje. A zvlášť když kupujete bez realitky, je obezřetnost na místě.

Zameřte se na to, kdo je vlastníkem. Prostudujte list vlastnictví a vyžádejte si i potřebné dokumenty od prodávajícího.
Photo Credit: Alessandro Valli cc

Zaměřte se na to, kdo je výlučným vlastníkem nemovitosti. Prostudujte list vlastnictví. Prodávající uvedený ve smlouvě by se měl shodovat s tím, kdo je uveden v katastru nemovitostí. To ale nestačí.Pak se začněte vyptávat. Může se totiž stát, že prodávající, který je v katastru uveden samostatně, nabyl nemovitost za trvání manželství, a majetek je tak součástí společného jmění manželů. V takovém případě musí s prodejem souhlasit oba. Ujistěte se také, že se v bytě nenachází rodinná domácnost manželů.Pokud s prodejem jeden s manželů nesouhlasí, ale k převodu přesto dojde, je celá transakce napadnutelná a může se stát, že budete muset byt vrátit. Nebojte se proto požádat o předložení oddacího listu. Chráníte tak obě strany. Ani prodávající totiž často neví, co vše je ke správnému převodu nemovitosti potřeba.

Co se prodává?

Následně se změřte na to, co je popsáno jako předmět převodu. V kupní smlouvě musí být jasně specifikováno, o jakou nemovitost se jedná. Více o specifikaci nemovitosti najdete v článku Kupní smlouva na nemovitosti. Na co si dát pozor?.Zde by neměla chybět ani prohlášení prodávajícího o bezvadnosti nemovitosti. V praxi to znamená, že se prodávající zaváže, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady, jako jsou exekuce, dluhy, zástavní právo, nebo jiná práva omezující vlastnictví. Pokud tato prohlášení ve smlouvě chybí, rozhodně ji nepodepisujte. Bez nich totiž nemáte v ruce v podstatě žádnou zbraň.

Jaká je kupní cena?

I specifikace kupní ceny má své náležitosti. Nestačí jen uvést částku, kterou prodávajícímu zaplatíte. Jasně musíte specifikovat, zda je rezervační záloha součástí kupní ceny, jakou část budete hradit z vlastních zdrojů a jaká část bude hrazena hypotečním úvěrem.Pozor dejte, když si kupujete byt i s vybavením. Částka za vybavení by měla být vždy uvedena zvlášť. Jinak totiž nelze z kupní smlouvy vyčíst, jaká je reálná cena za nemovitost. To by pak mohl být důvod pro katastr, proč převod nezapsat. A další problém by mohl nastat na finančním úřadě, respektive při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí.

Kdy dostane prodávající peníze?

Na výplatě kupní ceny byste se měli dohodnout už při podpisu rezervační smlouvy. Ujistěte se, že je tato dohoda jasně zakotvená v kupní smlouvě a že se údaje o výplatě peněz shodují se smlouvou o úschově. (Na koupi bez úschovy rozhodně nepřistupujte, předejdete tak nemalým rizikům. Více v článku Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti.)

Co by kdyby - sankce a odstoupení

Řádná kupní smlouva myslí na nejhorší. Pro bezpečnost vás i prodávajícího je potřeba popsat všechny možné varianty, které by mohly nastat. Do smlouvy napište, jak budete řešit, když katastr zamítne návrh na vklad, případně vás vyzve k doplnění návrhu. Určete si také sankce za nedodržení podmínek - prodlení zaplacení, nebo neúhrada kupní ceny na vaší straně, nepravdivá prohlášení, nebo prodlení s předáním nemovitosti na straně prodávajícího. Nezapomeňte ale, a připomeňte to i prodávajícím, že sankce by měly být oboustranné a vyrovnané.

Předání nemovitosti

V kupní smlouvě by neměl chybět ani termín předání nemovitosti. Není pravda, že nemovitost je prodávající povinen předat, až když obdrží peníze. Vždy záleží na dohodě. Pokud je celá kupní cena po podpisu kupní smlouvy složena do úschovy, nemusí mít prodávající strach, že přijde o nemovitost i o peníze. Často vám pak vyjde vstříc a předání proběhne hned po podpisu kupní smlouvy.

Reklamace

Jako na všechno zboží, i na nemovitost se vztahuje záruka. A nový občanský zákoník přeje kupujícím. Pokud v bytě objevíte vadu, je potřeba ji oficiálně vytknout. Pak se můžete s bývalým majitelem domluvit, jak budete vadu řešit - ať už finanční náhradou, nebo odstraněním vady. Nezapomínejte, že nejdete-li do novostavby, kupujete již “použitý” byt. Proto se prodávající často chrání v kupní smlouvě formulkou, že míra opotřebení souvisí se stářím bytu.