Realitní džungli čeká nový zákon. Ochrání vás?
4. 7. 2014 / autor: Vladimír Zuzák
Žádné vyšlapané, bezpečné cestičky, plno útočných, ale mnohdy také negramotných domorodců a navíc nebezpečí, že spadnete do kdejaké jámy - k takové džungli je možné přirovnat současný realitní trh. Procházíte-li jím bez zkušeného průvodce, můžete mít štěstí. Ale když ho mít nebudete, zařadíte se k bezpočtu těch, kteří přišli o svoje peníze nebo nemovitost, případně "jen" přistoupili na nevýhodné podmínky celého obchodu. Zákony, které právě připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj, mají všechno změnit.
Není to poprvé, co slyšíme plány regulovat realitní byznys. Ale doufám, že tentokrát se podaří proměnit slova v činy. Realitní trh potřebuje regulaci jako sůl, takže ministryně Věra Jourová bude mít velké zásluhy, pokud se jí podaří vše protlačit až do zákonné úpravy. Měla by od nás všech dostat v tomto podporu (a pozornost), protože ji bude potřebovat. A budeme doufat, že zákon nespadne pod stůl.
Analýza a dotazník, to jsou slibné kroky
Co se zatím událo? Scházela se dotčená ministerstva, jmenovitě místní rozvoj, finance, průmysl a obchod a spravedlnost, společně s odborníky na realitní trh (snad dokázali veřejný zájem na chvíli upřednostnit před tím osobním).
- Ministryni po místní rozvoj Věru Jourovou zajímá názor veřejnosti na realitní podnikání.
K čemu došli, si přečtěte v dokumentu s názvem Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. Čtyři varianty se liší v zásadě v tom, zda upravit stávající předpisy nebo vytvořit nový zákon o realitním podnikání a zda upravovat také živnostenský zákon.
Ministryně Věra Jourová se navíc odhodlala k sympatickému kroku - rozhodla se zeptat se veřejnosti, co si o novém zákoně myslí. Vyjádřit se můžete i vy. Na webu Ministerstva pro místní rozvoj jsou dva druhy dotazníku:
Využijte příležitosti se vyjádřit, ať už se chystáte nemovitost koupit nebo jste už koupili, protože zájem o dotazník bude jistě signálem o tom, jak moc celá věc veřejnost pálí. Vyplňovat můžete do 20. července.
Zkušenosti kupujících vyžadují přísný zásah státu
Nejsem zákonodárce, takže se snažím o revoluci na realitním trhu především edukací trhu - upozorňování na všechny nastražené pasti.
Víte totiž, proč se realitní trh nereguluje v tomto ohledu sám? Proč se kupující neobracejí jen na spolehlivé realitky, které jim zajistí bezpečný servis? Problematika je to prostě příliš složitá na to, aby laický kupující - který kupuje byt nebo dům jednou v životě - věděl, co má od realitní kanceláře požadovat. A to stejné vlastně platí i pro prodávajícího.
Regulaci proto považuji za více než nutnou - zákony na ochranu kupujícího (i prodávajícího) tu měly být již dávno. Mnozí by si nemuseli prožít dramata spojená se ztrátou peněz nebo nemovitosti. Jistě máte svoje vlastní zkušenosti s realitním trhem, za které budeme rádi, když je napíšete do komentářů. Moje vize toho, co by měl chystaný zákon o realitním podnikání upravovat, je následující:
1. Realitní makléř musí být kompetentní
Kdo si rozklikne dotazník ministerstva pro místní rozvoj, dozví se, že v současnosti stačí pro vstup do realitního podnikání dosažení věku 18 let, bezúhonnost a čistý rejstřík trestů. A to je velmi málo! A realitní podnikání jako živnost volná? To by mělo určitě skončit, vždyť makléřům se svěřují do rukou naprostí laici. A v sázce jsou miliony.
Jsem přesvědčen, že realitní makléř by měl mít aspoň maturitu. Nezbytná je pro něj také praxe v realitním byznysu, kterou by měl získat, ještě než dostane na starosti první prodej nemovitosti. Znalosti makléře by měly prověřovat přísné testy, které musí dostat na starost nezávislá instituce, nesmí zůstat v kompetenci jednotlivých realitních kanceláří.
Výše uvedené by jistě omezilo absurdní počet registrovaných realitních makléřů, který se blíží 20 tisícům. Upozorňoval jsem na to už v článku Realitní realita – stav neregulovaného trhu.
Realitní makléři by měli projít zkouškou, kterou bude garantovat nezávislá instituce.
Photo Credit: spbpda cc
2. Pravidla hry mají být všude stejná
Víte, o co se hraje v realitním podnikání? O provizi. A právě provize se týkají dvě zásadní pravidla, která by měl zákon stanovit, a zamezit tak rozdílným praxím v různých částech republiky. Hlavní otázky jsou, jak vysoká by měla být provize, a zda by měla být součástí kupní ceny.
Již jsme upozornili nedávno na to, že provize za byty v Brně bývá vyšší. A platí kupující. Zatímco v Praze je běžná provize 3 %, v Brně zaplatíte 5 %. Trhu a především kupujícím by prospělo, kdyby byl zákonem stanoven rozsah provize, kterou je možné si za služby realitního makléře účtovat.
Kdo provizi zaplatí, to je také důležité. Peníze jdou vždy od kupujícího, ale je velký rozdíl, jestli bude provize součástí kupní ceny (platí prodávající), nebo bude účtována jako zprostředkovatelská služba zvlášť kupujícímu. I tato praxe je běžná právě v Brně.
3. Ochranu kupujícího zajistí standardizace smluv a sankce
Poslední soubor regulací, které rozhodně doporučuji, se týká různých nebezpečných úskalí, na která jsem se již snažil upozornit na tomto blogu.
První z nich je ochrana finančních prostředků. Pokud už svěříte realitní kanceláři do úschovy kupní cenu, nesmí se míchat vaše peníze s provozním účtem realitky a musí být chráněny pojištěním. Lepší je ovšem svěřit peníze úplně někomu jinému, advokátovi, notáři nebo bance. Přečtěte si o tom v článku Úschova peněz u realitky? Hra o miliony.
Dále si myslím, že by mělo dojít ke standardizaci smluvní dokumentace, a to nejen kupní smlouvy, ale hlavně rezervační smlouvy. Dosavadní neférová praxe, kdy rezervační poplatek prakticky vždy propadne realitní kanceláři, ať už ke koupi nedojde z důvodů na straně kupujícího nebo prodávajícího, by tak měla být významně omezena.
Zákonodárce by nakonec měl pojistit úspěch výše uvedených regulací sankcemi, jinak se bohužel zřejmě nedočká respektu ze strany realitních kanceláří. Sankce by měly být stanoveny jak za porušení pravidel daných zákonem, tak za jiné chyby ohrožující kupujícího nebo prodávajícího.
Myslíte si, že regulace je potřeba? Ozvěte se
Tentokrát bych rád skončil apelem - skutečně vyplňte dotazník nebo klidně i napište ministryni Jourové, co od nového zákona o realitním podnikání očekáváte vy a proč ho považujete za důležitý. Legislativní proces je dlouhý a s první analýzou, návrhem nebo dotazníkem ještě není vyhráno.