Půdní byty v centru Prahy. Ano či ne?
6. 11. 2014 / autor: Vladimír Zuzák
Bydlení v půdním bytě zní lákavě. Dřevěné trámy, výhled z oken na stromy nebo rovnou na oblohu… tak nějak si to každý představuje, ale realita bývá často jiná. Jaká jsou pro a proti u půdních bytů? A kdy a kde je zajímavé si takový byt pořídit?Volných půd je v Praze stále dost - a často v bytových domech v centru metropole nebo v jiných atraktivních lokalitách. Zatímco dosud nerekonstruované půdy vlastní obvykle společenství vlastníků bytových jednotek (tedy SVJ) nebo družstvo, hotové půdní byty prodávají nejčastěji developeři.Volnou půdu může koupit i jednotlivec, ale podmínkou rekonstrukce na obytný prostor obvykle bývá oprava celého bytového domu. Žádá se rekonstrukce společných prostor nebo fasády a financování výtahu (zejména když nově vzniklé obytné patro zadává zákonnou povinnost výtah mít). Je tedy třeba už na začátku vložit nemalé peníze, a právě proto se obvykle do půdních bytů pouští developer.
Kolik vás to bude stát?Cena půdních bytů je o něco nižší než v jiných developerských projektech pro jejich nevýhody a rizika. Developeři však nemohou jít s cenami zásadně níž, protože jejich investice do úpravy půdy na bytovou jednotku je vysoká. SVJ a družstva navíc dnes chtějí často za půdy vyšší částky než dříve – jejich představa o prodejní ceně půdy je zkreslená právě cenami později nabízených půdních bytů. |
Izolace – největší riziko půdních bytů
Kupujete-li půdní byt od developera, ideální je vstoupit do projektu, když výstavba začíná. Můžete pak stavbu sledovat a ohlídat si nejdůležitější věc: kvalitní a tlustou izolaci. Půdní byty s sebou nesou hlavní nebezpečí, že v nich v létě bude moc velké vedro a v zimě budou majitelé řešit nepříjemný chlad.„Náš byt naštěstí dělala seriózní firma a izolaci neodbyla. Už jsme si to vyzkoušeli jak v horkém létě, tak v zimě a bylo to v pohodě,“ říká Jana Holcová, která s rodinou žije v půdním bytě v Praze 4, nedaleko Pankráce. A vyvrací představy o tom, že izolace musí být pokaždé problém.Ke stavbě půdního bytu můžete přizvat inspektory, aby zkontrolovali práce ještě před předáním bytu do vašich rukou. Jaké jsou možnosti inspekcí, se dočtete v článku Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu. Pokud přicházíte do hotového půdního bytu, také ho podrobte technické inspekci, ale neinvazivní metody průzkumu neodhalí bohužel všechno.
Půdy jsou v Praze stále na prodej - rekonstruovat je v bytovou jednotku ovšem není levné.
Proč koupi půdního bytu zvážit
Pokud chcete něco atypického, musíte dopředu počítat s řadou nevýhod. Co má bezesporu své kouzlo, má i slabší stránky. „Pořídili jsme si velká okna z obýváku na terasu s krásným výhledem, což bychom nikdy u normálního bytu nenašli. Ale časem jsme zjistili, že jen markýza na tak velkou skleněnou plochu nestačí a museli jsme dost investovat do lepšího zastínění,“ popisuje svou zkušenost s atypickým bytem Jana.Neobvyklý prostor si žádá také specifický nábytek, s Ikeou si nevystačíte. Budete muset nechat vyrobit minimálně část nábytku na míru. Plochu bytu lze využít jen z 50 nebo 60% (oproti běžným 75 – 80% efektivně obývané plochy ve standardním bytě).Pokud navíc bude váš půdní byt mezonetový - což je poměrně častá varianta - připravte se na schody. Pro rodinu s malými dětmi to může být zásadní nevýhoda, často navíc jsou od sebe některé místnosti sice odděleny schody, ale nikoli stěnami - což znamená nulovou izolaci proti hluku.TIPPokud po půdním bytě toužíte a zatím jste bez rodiny, je ideální si ho pronajmout a prostě vyzkoušet. Bez závazku si zkusíte, jak vám jeho specifika vyhovují, a případně odhalíte, v čem může být zádrhel.V rozhodování by vám mohl pomoci článek Vaše první společné bydlení. Koupit nebo pronajmout? |
A výhody?
Kouzlo půdních bytů se těžko popisuje, přitom právě to vás uchvátí. „Máte pocit nadhledu a prostoru,“ říká Petr Holec, manžel Jany. „Mám moc rád také autentické stavební prvky, které se v půdních bytech najdou. Každý byt má svůj nezaměnitelný charakter. Je to prostě originál,“ pokračuje.Na byt si vzali s manželkou hypotéku, a ač její splácení se dvěma malými dětmi často není legrace, rozhodnutí nelitují. Nyní jsou úrokové sazby hypoték velmi nízko, a tak s případné testování v pronájmu proveďte co nejrychleji, než se budou zase zvedat (více o načasování píšeme v článku Měl bych si koupit byt? Včera bylo pozdě).Dobrou výhodou je, že půdní byty jsou k dispozici v dobrých lokalitách – v Praze 1, 2, 3, 5 a 7. Novější domy, které se stavěly v dalších oblastech, už měly plochou střechu. Ani na sídlištích půdní byty nenajdete, lze udělat pouze nástavbu. Pokud byste uvažovali o panelákové nástavbě, doporučujeme k přečtení Šest důvodů, proč je činžák lepší než panelák.
Využít plochu půdního bytu bude náročnější, ale za to "kouzlo" vám to možná stojí.
Photo Credit: MAXIMA REALITY
Jaké jsou "půdní trendy"
Oproti třeba 90. letům se změnily materiály a technologie, především směrem k dobré izolaci bytů. Na druhou stranu se ale snižuje kvalita developerských projektů. Poptávka už není tak vysoká jako před krizí, takže není jisté, že se byty prodají – a to vede developery ke snaze ušetřit.Změnily se postupně i preferované dispozice – dříve se stavěly byty s kuchyní zvlášť, nyní je trend stavět byty s kuchyňským koutem (+kk). Je to skvělá příležitost pro sociální interakci. Trendem je zkrátka být součástí společenského dění a nebýt izolován v kuchyni.
Příklad vhodného dispozičního řešení bytu 3+kk v novostavbě - kuchyňský kout je součástí obýváku. Autorem je Karel Trachta z Ofstone.