Provize za byty v Brně bývá vyšší. A platí kupující

Realitní trh v Brně se překvapivě řídí jinými pravidly než v Praze. A dokonce už tak dlouho, že se nad tím málokdo pozastaví. Pokud se ale chystáte koupit v Brně svoji první nemovitost, možná se budete divit, že neplatí, co jste se o realitním trhu dočetli na internetu. A váš údiv bude na místě. Jen těžko se hledají důvody, proč by v Brně měly být provize vyšší a proč by je měli platit kupující.

Moravská metropole je příjemné místo k žití. Stejně jako v Praze  se navíc vyplatí pořídit si v Brně i investiční byt, protože v dobrých lokalitách je možné sehnat stabilní a solventní nájemníky.I proto jsme otevřeli na Joštově pobočku, kde nabízíme zastupování kupujících i investorů, kteří kupují byty v Brně.Jedním z prvních upozornění, která naši klienti dostanou, je právě specifický způsob, jak se v Brně platí  provize realitním kancelářím. Liší se svojí vyšší (ve srovnání s Prahou může být až dvojnásobná) a dále také způsobem platby - provize není součástí kupní ceny, a tedy ji platí kupující. Neplatí tak mnohé z toho, co jinak univerzálně popsal Vláďa Zuzák v článku Co kdo zaplatí? Pozor na provize realitních kanceláří.

O 5 % kupní ceny si řeknou jen makléři v Brně a na Kypru

V Praze činí běžná výše provize pro realitní kancelář 2,5 - 3 % z kupní ceny nemovitosti. V Brně zaplatíte dvojnásobek - realitní kanceláře jednotně trvají na sazbě 5 % (a nad rámec kupní ceny, jak se dočtete níže). Nejen že se neostýchají si o tuto částku říct, podařilo se jim tuto praxi zavést jako běžnou a všeobecně přijímanou.Někteří makléři by vám možná řekli, že za stejnou práci chtějí být placeni stejnou absolutní částkou jako v Praze, a proto vzhledem k levnějším bytům  žádají více procent z kupní ceny. Ze srovnání průměrné výše provize v jednotlivých evropských zemích je však zřejmé, že je to absurdní. 5 % si účtují jen makléři v Brně, ve Francii a na Kypru.

Průměrná výše provize realitních kanceláří v Evropě.
Photo Credit: aromano cc

 

Džungle realitního trhu dává makléřům volnou ruku

Žádný zákon výši provize realitní kanceláře nestanovuje ani neomezuje. A vzhledem k tomu, že prodej realit je volná živnost v podstatě bez regulací, ani různé realitní komory nemají pravomoc ani snahu určit, jak se bude provize realitní kanceláře stanovovat. Absence těchto pravidel je typickou ilustrací stavu realitního trhu, o němž se více dočtete v článku Realitní realita – stav neregulovaného trhu.Realitní komora se omezuje na prohlášení, že "běžně se provize za zprostředkování prodeje pohybuje mezi 3 a 5 %". Asociace realitních kanceláří říká, že "výše odměn je věcí dohody, závisí na rozsahu služeb, jejich kvalitě a rychlosti a pohybuje se v rozmezí tří až šesti procent." Česká komora realitních kanceláří ponechává rozpětí možné provize od 3 do 7 %. 

Kupujícím v Brně se provize prodraží, hypotékou ji nepokryjí

Možná vás napadlo ohradit se proti titulku - provizi přece vždycky platí kupující, od něj přicházejí veškeré peníze, z nichž se zaplatí provize realitní kanceláři, daň státu  a cena nemovitosti prodávajícímu. Máte-li smlouvu o úschově, často se tam rovnou počítá s takovým rozdělením celé částky, takže peníze určené na provizi a na daň vůbec nejdou přes účet prodávajícího.Jenže chyba lávky - velmi záleží na tom, jestli je provize započítána v kupní ceně nebo je placena zvlášť na základě zprostředkovatelské smlouvy. Výše kupní ceny má mnoho důsledků zejména pro daně, ale také pro vyřizování hypotéky.Zprostředkování koupě totiž nepatří k účelům, na které se poskytují hypotéky. Je pravda, že malou část hypotéky můžete použít neúčelově a její celková výše se nestanovuje z kupní ceny, ale odhadu ceny nemovitosti. Jenže odhad málokdy vyjde vyšší než kupní cena, odhadci jsou opatrní (více viz Odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování).  V Brně si proto budete muset o provizi ponížit svůj základ vlastních zdrojů nebo třeba částku odloženou na rekonstrukci.

Srovnání ceny bytů v Praze a Brně s ohledem na výš provize a to, zda je součástí kupní ceny.

Z výše uvedeného příkladu je zřejmé, že rozdíl mezi koupí bytu za 3 miliony v Praze a Brně je 80 tisíc Kč, rozdíl v oficiální kupní ceně (zapsané v kupní smlouvě a rovněž v katastru nemovitostí) je potom ještě vyšší, přesahuje 100 tisíc Kč. Při výpočtu musíme počítat ještě s tím, že k provizi se přidává DPH 21 %, takže v Brně jsou nakonec náklady pro kupujícího 6,05 %.S trochou nadsázky se dá říct, že možná právě proto jsou tak zřídkavé případy, kdy se lidé stěhují z Prahy do Brna. Prodat byt v Praze a koupit v Brně se totiž na provizích opravdu prodraží. V Praze jako prodávající zaplatíte provizi za prodej bytu ve výši 3 % z kupní ceny. V Brně potom zaplatíte jako kupující provizi za koupi bytu, která dosahuje 5 %. Celkem to dělá 8 % - u bytu v hodnotě tři miliony je to 250 000 pro realitní kanceláře.

Makléř slouží prodávajícímu, platit nechá kupujícího

Provizi z kupní ceny jsme na tomto blogu už několikrát vyložili jako klíčový ukazatel toho, že realitka není nestranným zprostředkovatelem, ale stojí na straně prodávajícího. Makléř usiluje o to, aby kupní cena byla co nejvyšší, protože tak zvyšuje svoji provizi. Proč by mu měl platit kupující?Brněnské zvyklosti jsou zvláštní nejen s ohledem na to, že služba zprostředkování prodeje nemá pro kupujícího obvykle valný přínos. Problematické se zdá také to, že konkrétní makléř, který službu poskytne, je vybrán prodávajícím, s nímž má také smlouvu o zastupování. Kupující v tomto případě je sice plátcem, ale nemá svobodu volby, komu za poskytnutou službu bude platit.A co si o brněnských provizích myslíte vy? Jaké jsou vaše zkušenosti?