Měl bych si koupit byt? Včera bylo pozdě
12. 6. 2014 / autor: Vladimír Zuzák
Zítra asi něco koupím, mohli by mnozí kupující parafrázovat Andreje Babiše. Nejsou si jisti, zda bude lepší koupit byt již dnes nebo vyčkávat do zítřka. Já říkám trošku s nadsázkou, že včera bylo pozdě. Nabídkové ceny bytů se odrazily ode dna a v Praze navíc poměrně rychlým tempem. Zato úrokové sazby jsou nízké. Není na co čekat. Abyste mohli udělat kvalifikované rozhodnutí, nemusíte důvěřovat mně. Potřebujete pouze vědět, co určuje ceny nemovitostí a úrokové sazby a kde sledovat jejich vývoj.
Kdy je vhodný moment na koupi bytu, o tom samozřejmě rozhoduje nejen aktuální vývoj ekonomiky, ale také osobní finanční (a mnohdy také rodinná) situace. Kdy je nejlepší moment, víte jenom vy sami. Já vám můžu poradit s tím, kde a jak sledovat vnější, makroekonomické faktory.
Abyste nebyli závislí na článcích na internetu, které jsou z velké části reklamní, můžete se dívat rovnou do statistik oficiálních institucí, které sledují vývoj na realitním trhu.
Zajímat vás budou především dva údaje:
- ceny nemovitostí
- úrokové sazby
Byty v Praze budou zdražovat, v regionech se ještě uvidí
Když vidíte nějakou tabulku s vývojem cen bytů na realitním trhu, vaše první otázka by měla znít, zda jde o ceny nabídkové nebo realizované. Obvykle bývají dostupné velmi aktuální údaje o nabídkových cenách, protože vycházejí z nabídek realitních kanceláří.Je ovšem dobře známo, že cena uvedená v inzerátu se málokdy shoduje s kupní cenou. Realizované ceny bytů získává ČSÚ na základě daňových přiznání od Ministerstva financí, ale právě z toho důvodu jsou dostupné až se značným zpožděním - tak velkým, že je těžké se jimi řídit při rozhodování o koupi.Všímejte si taky regionálních rozdílů. Konkrétně v Praze je situace velmi odlišná od zbytku republiky. Aktuálním příkladem je počet koupených nemovitostí - zatímco celostátně lidi kupují byty méně (v roce 2013 katastr zaznamenal pokles o 6,9%), v Praze realitní trh kvete. Loni počet vkladů vlastnických práv vzrostl v metropoli o 2,5 %.Aktuální údaje z letošního jara
Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci II/2014
Úrokové sazby už nemají kam klesnout, příští rok porostou
Málokdo si dnes kupuje nemovitost z vlastních zdrojů, pro většinu kupujících je druhým zásadním ukazatelem úroková sazba. Zajímavá je i pro investory, kteří mohou využít pákový efekt hypotéky.
Úrokové sazby jsou na historických minimech, překročily pomyslnou hranici 3 % a dále klesají. Oproti roku 2008, kdy sazby dosahovaly i 6 %, je to opravdu zásadní rozdíl. Jak dlouho to ale potrvá a vyplatí se ještě vyčkávat na další zlevnění? Určitě ne déle než několik měsíců.
Banky jsou závislé na dvou zásadních ukazatelích - na 2T repo sazbě České národní banky, za kterou si mohou od ČNB půjčit, a dále na tržní sazbě PRIBOR, za kterou si půjčují banky mezi sebou.
Aktuální úrokové sazby
2T repo sazba = 0,05 %
PRIBOR = 0,15 %
V případě repo sazby jde podle ČNB o "technicky nulovou" sazbu, dále už ji v podstatě není možné snižovat. Banka udržuje tuto hodnotu již od konce roku 2012, a chce tak oživit ekonomiku. Jakmile k tomu dojde, inflace poroste a ovlivní také úrokové sazby hypoték. ČNB předpokládá, že zlomový bude začátek roku 2015, kdy má růst také PRIBOR.
Sledování výše uvedených ukazatelů vám může pomoci v prognóze, jak to bude vypadat s konkrétními nabídkami úrokových sazeb pro koncové klienty u jednotlivých bank. Nezapomeňte ovšem, že hypotéku je lepší nakonec vybírat podle roční procentní sazby nákladů (RPSN), která zahrnuje i veškeré další poplatky spojené s hypotékou (řídit se můžete článkem Čeká vás hypotéka na bydlení? Víme podle čeho vybírat).
Vývoj úrokových sazeb sleduje a zpracovává například GOLEM FINANCE, jak vidíte na následujícím grafu:
Zdroj: GOLEM FINANCE
Photo Credit: Alan Cleaver cc