Jaké změny čekají daň z nabytí nemovitosti?

Ministerstvo financí přišlo v březnu s návrhem, který významně zasahuje do procesu koupě bytu. Pokud totiž vláda tento návrh schválí, bude od příštího roku platit daň z nabytí nemovitých věcí pouze kupující. Jak to ovlivní realitní trh?

Taková změna by byla pro český realitní trh, a zvláště pro kupujícího, víc něž radikální. Doposud to fungovalo tak, že daň z nabytí nemovitosti platil prodávající a kupující byl ručitelem. Daň byla zpravidla zahrnuta v kupní ceně, takže už po přečtení inzerátu jste věděli, kolik vás bude nové bydlení stát.Obvyklá praxe byla taková, že si kupující coby ručitel pojistil zaplacení daně ve smlouvě o úschově kupní ceny. Schovatel potom poslal v určeném termínu 4% daň rovnou finančnímu úřadu a prodávající i kupující měli jistotu, že k platbě došlo v pořádku a včas.Již od loňska Zákonné opatření Senátu týkající se daně z nabytí nemovitých věci umožňovalo se v kupní smlouvě dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující, a už tehdy jsme to kupujícím hned z několik důvodů nedoporučovali. (Více v článku Daň z nabytí nemovitosti. Platit nechte prodávajícího.)Ministerstvo financí ale nově předložilo návrh, podle kterého bude plátcem vždy kupující, a institut ručitele se zruší. Přečtěte si oznámení o návrhu Ministerstva financí.Pokud vláda tento návrh schválí, budete si muset ke kupní ceně připočítat ještě 4 % na uhrazení daně. A to sebou nese hned několik problémů:

Kolik za byt zaplatím?

Z inzerátu už nebude jasné, kolik za bydlení zaplatíte. Připravte si tedy kalkulačku, dostatek času a trpělivosti.
Photo Credit: Creative Ignition cc

Z inzerátu už nebude jasné, kolik za bydlení zaplatíte. Selský rozum sice předpokládá, že by prodávající měli inzerovanou kupní cenu úměrně (tedy o 4 %) snížit ve chvíli, kdy nový zákon vstoupí v platnost.Nemám nicméně důvod předpokládat po dosavadních zkušenostech s českým realitním trhem, že ke snížení opravdu dojde a navíc v dostatečné míře. I když se ceny možná opticky sníží, kupující nakonec vždy zaplatí víc.

Co s tím?

Pokud opravdu dojde ke schválení návrhu, rezervujte si více času na vyhledávání nemovitosti a provolávání inzerátů. Budete muset zjišťovat, zda je cena uvedena s daní nebo bez daně, a pak počítat, jestli vás to ve finále nevyjde dráž, než jste čekali.

Co pokryje hypotéka?

Zajímavé bude, jak budou na změnu reagovat banky. Pokud patříte mezi ty, kteří si na bydlení chtěli brát 100% úvěr, může vám povinnost platit daň koupi zhatit. Banky totiž půjčují peníze výhradně na koupi nemovitosti a ve výši kupní ceny, respektive ve výši hodnoty nemovitosti tak, jak ji banka sama odhadne.Nově by tak banky musely v mnoha případech půjčovat i na zaplacení daně. A pokud takové úvěry poskytovány nebudou, budete muset hledat zdroje jinde, anebo koupi o pár let odložit.Komplikace přichází i v momentě, kdy vlastní zdroje máte. Daň musíte zaplatit zvlášť, a protože není hrazena hypotečním úvěrem, tak ze svého. To vám poníží podíl vlastních zdrojů na samotnou koupi, a nemile vám tak vzroste LTV, což má pak za následek automaticky méně výhodné úvěrové podmínky.

Necháme se překvapit

Nezbývá tedy než doufat, že zákonodárci vezmou v potaz názory odborníků na realitní trh a zahrnou je do svých rozhodnutí. Rád bych slyšel od Ministerstva financí, jaké konkrétní důvody a komplikace je vedly k přípravě tohoto návrhu. Zdá se totiž zatím, že návrh více komplikací vytvoří, než vyřeší. A navíc bude dále ztěžovat situaci kupujícím, kteří ještě stále na realitním trhu mají méně výhodnou pozici.