Jak pronajmout byt? Nájemníky vybírejte pečlivě

Výše výnosu, který vám investiční byt přinese, závisí na poměrně velkém množství faktorů. Kromě toho kde, jak a za kolik svůj byt koupíte, záleží také na tom, komu a za jakých podmínek se vám ho podaří pronajmout. Nastěhovat si do bytu můžete rodinu, singles, mladý pár nebo taky studenty. Vhodný výběr nájemníků podstatně ovlivňuje výši čistého výnosu, proto se dopředu seznamte s výhodami a nevýhodami různých skupin nájemníků.

Nájemníky je potřeba pečlivě vybírat především kvůli výši čistého výnosu. Tak zvaný hrubý výnos totiž snadno spočítáte z poměru pořizovací ceny vůči ročnímu nájemnému, nicméně do čistého výnosu musíte započítat i náklady za nezbytné běžné opravy nemovitosti nebo třeba fluktuaci nájemníků, kdy vznikají další náklady, pokud byt nepronajímáte nepřetržitě. Více informací o tom, jak získat dobrý výnos z nemovitosti, se dozvíte v článku Investice do nemovitostí. Jak získat zajímavý výnos?

Jak vybrat správného nájemníka?

Ještě než si investiční byt koupíte, přemýšlejte nad tím, komu ho budete pronajímat. Různé kategorie bytů totiž můžete pronajmout různým nájemníkům. Pokud jste až doteď uvažovali o koupi bytu 3+kk nebo většího, možná to po přečtení tohoto článku ještě přehodnotíte.Pojďme si je rozdělit nájemníky do tří skupin podle kategorie bytu:

1. Byty 3+kk a větší

Třípokojový byt si nejčastěji pronajímají dva typy nájemníků. Prvním z nich je rodina s dětmi. Obrovskou výhodou rodiny je, že se váš byt stane jejím domovem. Pravděpodobně o něj tedy bude dobře postaráno a vám odpadnou náklady spojené s opravami. Spolehnout se také můžete na dlouhodobost, jelikož rodina je k místu bydliště často vázána školkou, školou, prací a podobně.Oproti tomu nevýhodou rodiny může být, že nebude mít dostatečné finanční prostředky, aby vám zaplatila nájem v takové výši, jaké můžete dosáhnout s druhou skupinou vhodnou pro tuto kategorii bytu - se studenty.

Studentům můžete pokoje vašeho bytu pronajmout samostatně.
Photo Credit: *Light Painting* bortescristian cc

Studentům můžete pokoje pronajímat jednotlivě a v takovém případě se běžná částka za pokoj pohybuje kolem 5 až 6 tisíc. Zkušenosti se studenty ale ukazují na poměrně závažné nevýhody. Je to především častá fluktuace, protože studenti žijí od jednoho semestru k druhému. Proto se také často v období prázdnin z podnájmů odhlašují. I náklady na opravy bytu bývají se studenty často mnohem vyšší, než když byt pronajímáte rodinám.Stručně řečeno, u rodiny předpokládejte nižší výnos zhruba kolem 3 %, můžete však počítat se stálostí nájemníků a nižšími náklady na opravy. Se studenty se dostanete na podstatně zajímavější výnos přes 5 %, ale pravděpodobně budete mít více starostí s obsazováním bytu a častějšími rekonstrukcemi.

2. Byty 1+kk nebo 1+1

Nejčastějšími nájemníky bytů 1+kk nebo 1+1 jsou singles - lidé, kteří v danou chvíli shánějí byt jen pro sebe. I ty můžeme rozdělit do několika skupin s rozdílnými vlastnostmi, chováním i výnosem.Na rovinu se řekněme, je rozdíl, jestli pronajímáte byt ženě nebo muži. Výhodou žen je často lepší péče o byt. Žena se o byt bude stará, ať už v něm žije sama nebo s rodinou. Oproti mužům jsou ale statistiky ženy méně solventní, a tedy se vám může stát, že nebudou moci platit nájem. Jak jsme ukázali už v článku Kupují ženy více bytů než muži? Realitní statistiky, průměrně mají ženy stále nižší plat než muži. Zatímco u mužů můžeme očekávat větší stabilitu v platbách, ne vždy se o cizí byt dobře postarají.Vysněným nájemníkem z kategorie singles je tzv. expat - dobře zajištěný cizinec, který přijíždí do Česka za prací, ale netráví tu celý čas v roce. Váš byt je pro něj spíš hotelem, ale přesto pravidelně platí nájem.Výhodou malých bytů jako takových je poměrně nízká pořizovací cena, díky které můžete dosáhnout vyššího výnosu, to se vám ale podaří pouze v případě, kdy bude byt většinu času v roce pronajatý, což u této kategorie bytů není vždy tak snadné. Obecně je totiž u singles vždy vyšší pravděpodobnost než u párů, že si z jakéhokoliv důvodu nadále nebudou moci dovolit platit nájem. Z tohoto hlediska se jeví jako nejvýhodnější pronajmout byt mladému páru.

Mladý pár je nejvhodnějším nájemníkem do bytu 2+.
Photo Credit: normalityrelief cc

3. Byty 2+kk a 2+1

Poslední kategorií investičního bytu je byt střední velikosti, tedy 2+. Ten považuji nejen z hlediska nájemníků za nejvýhodnější investici. Není náhoda, že právě po této kategorii bytů je na trhu největší poptávka. Do takového bytu totiž ubytujete takřka všechny kategorie nájemníků. Můžete jej pronajmout singles, páru, rodině s jedním dítětem nebo staršímu páru, který už má děti dospělé. Pokoje můžete také rozdělit a pronajímat samostatně.Velká poptávka po středních bytech na pronájem má obrovský vliv na čistý zisk, protože je ze všech zde zmíněných kategorií nejvyšší pravděpodobnost, že váš byt bude pronajatý, i když se hrubý výnos pohybuje někde ve středu. V této kategorii si pak budete nejspíš moci vybírat, komu byt pronajmete. Otázku, jak nejlépe investiční byty pronajmout, řeší článek Jak vydělat peníze pronájmem bytu?

Kde najít toho správného nájemníka?

Když už zjistíte, který typ nájemníka se pro váš investiční byt hodí, přichází otázka, kde ho sehnat. Hledání nájemníka může být nelehkým úkolem. Samotné pronajímání vám totiž může zabrat poměrně dost času, což kromě jiného může mít negativní vliv na váš zisk.Podobně jako při hledání bytu, i při hledání nájemníků doporučujeme využít všechny dostupné kanály - nejen realitní kanceláře, ale taky vlastní sociální sítě na internetu i v reálném životě. Je pravděpodobné, že někdo z vašich přátel bude znát někoho, kdo si bude chtít pronajmout byt.Pokud ale chcete mít byt jako bezstarostnou investici, pomůže vám kvalitní správa nemovitosti, a přečíst byste si k tomu měli článek Co dělá z bytu výhodnou investici? Kvalitní správa nemovitosti.