Prohlídka bytu: co zjistit a čemu se vyhnout?
22. 1. 2014 / v seriálu: Jak správně postupovat při koupi bydlení / autor: Vladimír Zuzák
V procesu koupě bydlení je prohlídka přelomový moment - konečně vidíte byt naživo, navíc se poprvé setkáváte s realitním makléřem nebo prodávajícím. Může to znamenat, že se přiblížíte svému vysněnému bydlení. Zažít ale můžete i zklamání, že byt nevypadá jako na fotkách. Pokud se vám zalíbí, můžete se naopak dostat do stresu, aby vám ho někdo nevyfoukl, podepsat pro vás nevýhodnou rezervační smlouvu nebo si zavřít cestu ke slevě. Pojďme si proto říct, jak si na prohlídce počínat.Ve chvíli, kdy jdete na prohlídku, byste měli mít o bytě už spoustu informací. Seznam otázek, které bych doporučoval položit realitnímu makléři už při prvním telefonátu, jsem představil v článku Jak koupit byt?. Na prohlídku tedy rozhodně nechoďte dřív, než jste zjistili z pohodlí domova vše, co bylo možné.Než vyrazíte z domu, strčte si do kapsy seznam vašich osobních kritérií, která jste si společně s partnerem nebo celou rodinou ujasnili hned na začátku (jak ho vytvořit čtěte v článku Jak začít s hledáním nového bydlení). Nejlepší bude vzít si seznam s sebou a pečlivě si odškrtnout, zda byt splňuje vaše osobní kritéria. Jinak se může stát, že se vám zalíbí jedna věc, kvůli které zapomenete na všechno ostatní, co jste od nového bydlení očekávali.Bavit se budeme o kupování starších bytů, pokud jednáte s developerem, je vám určen článek Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera.
| [av_icon_box position='left' boxed='' icon='ue821' font='entypo-fontello' title='SERIÁL: JAK SPRÁVNĚ POSTUPOVAT PŘI KOUPI BYDLENÍ' link='category,27' linktarget='' linkelement='both' font_color='' custom_title='' custom_content='' color='' custom_bg='' custom_font='' custom_border=''][/av_icon_box] | |
| Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí. | |
Technická prohlídka bytu - nespoléhejte se jen na první pohled
Jakmile máte pocit, že byt odpovídá vašim představám, co se týče dispozic, příslušenství a podobných kritérií, pokuste se už během první prohlídky prověřit jeho technický stav. Dívejte se především po prasklinách, které jsou často známkou technických problémů, pečlivě prověřte, jestli v bytě nejsou plísně nebo do něj někde nezatéká. Poklepejte na kachličky v koupelně, jestli nejsou duté nebo nezačnou brzy odpadávat, a sledujte, v jaké kondici jsou podlahy.Zeptejte se, v jakém stavu jsou stoupačky, kdy se naposledy měnily, a nebojte se podívat se na ně přímo do skříně, která bývá na toaletě nebo v koupelně. Velmi důležitá je otázka na elektrické rozvody - nejen ty uvnitř bytu, ale také ve společných prostorech celého domu. Staré hliníkové rozvody jsou nebezpečné a mohou způsobit i úrazy, jejich výměna za měděné vás bude stát nemalé peníze. Staré činžovní domy navíc mívají jednofázový jistič místo třífázového, takže pokud moderní domácnost zapojí všechny spotřebiče, vyhodí pojistky v celém domě.To jsou věci, které můžete zjistit na první pohled. O technický stav bytu, který kupujete, byste se ale měli zajímat do hloubky a pozvat si technika s odpovídajícím vybavením. Ideální je objednat si inspekci nemovitosti. Stav bytu byste měli znát do detailů už před podpisem smluv, a navíc vám tyto informace mohou pomoci snížit cenu.
Zjištění tepelných ztrát během inspekce nemovitosti pomocí profesionálních přístrojů inspektorů z IKA Buildog. Na obrázku vidíte příklad panelového domu na okraji Prahy.
Co byste si měli z prohlídky bytu odnést (a asi neodnesete)
Nenechte se nikdy přimět k tomu, abyste se rozhodli už na první prohlídce bytu. Ke kvalifikovanému rozhodnutí o koupi bydlení potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na prohlídce obvykle nezjistíte. Důležitá pro vás bude řada dokumentů, které doporučuji vyžadovat - pokud je u sebe realitní makléř nebude mít na první prohlídce, což je docela pravděpodobné, jistě bude ochoten je pro vás sehnat a odnesete si je z příští schůzky.Realitní makléř by vám měl připravit vzor veškeré smluvní dokumentace, kterou se chystá s vámi uzavřít, a tedy rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí a kupní smlouvu. Abyste měli dostatek informací o společenství vlastníků nebo družstvu, k němuž se chystáte připojit, vyžadujte k nahlédnutí zápisy ze schůzí, kde zjistíte, jestli se chystá rekonstrukce nebo jiné investice, a také finanční uzávěrku, která vám řekne, jestli je dostatek peněz ve fondu oprav (v opačném případě by to mohlo znamenat úvěr, který budete pak splácet na poplatcích).Od prodávajícího žádejte nabývací titul, a tedy jeho vlastní kupní smlouvu, dále list vlastnictví, z nějž se dozvíte více o majetkových poměrech a právních vadách než z veřejného zápisu v katastru. Obojí budete potřebovat pro odhadce, kterého si budete muset pozvat, abyste dostali hypotéku. Žádat bude ještě i výpis z katastrální mapy - z toho poznáte, jestli je k nemovitosti zajištěná přístupová cesta. Dobrý nápad je nakonec požádat i o výpis z prohlášení vlastníka, protože ukazuje, kolik má jednotka metrů čtverečních a výměru jednotlivých místností.Před čím se mít při prohlídce bytu na pozoru
Jak jsem psal už na začátku, při prohlídce bytu se obvykle poprvé setkáváte s realitním makléřem. To znamená, že právě tady (pokud ne už při telefonickém hovoru) vlastně začíná vaše obchodní jednání - jednání o ceně. Buďte si toho celou dobu vědomi.Podrobněji se budeme jednání o slevě věnovat na tomto blogu později, pro začátek ale bude dobré si připomenout, že každé obchodní jednání je trochu jako souboj, kde proti sobě stojí vždy dvě strany. Pamatujte, že realitní makléř má provizi z ceny nemovitosti, jeho cílem je prodat vám nemovitost co nejdražší, není nezávislým zprostředkovatelem ani rádcem pro kupující. Více si o tomto principu můžete přečíst v mém článku: Jaká je realitní realita.
Pokud nezískáte na prohlídce bytu všechny informace o bytu, který chcete koupit, nepodepisujte rezervační smlouvu.