Advokátní úschova se vyplatí. Odhady nemovitostí taky

S koupí bytu je spojená celá řada poplatků, které budete muset zaplatit a které vám navýší celkové náklady nad rámec kupní ceny. Jsou to samozřejmě provize realitních kanceláří a daně, překvapit by vás ale neměly ani poplatky spojené s financováním. Dvěma z nich je sice možné se vyhnout, ale nebylo by to moudré. Do advokátní úschovy i odhadu nemovitosti se vyplatí investovat, protože celá koupě díky nim bude probíhat mnohem bezpečněji.

Dobrá zpráva je, že vyjednávat se dá o všem kromě daní. Žádný poplatek napsaný v ceníku banky není finální a to, kdo co bude platit při společné transakci mezi prodávajícím a kupujícím, je také otázkou vzájemné dohody. Minule jsem už psal o tom, že byste si měli dát pozor na provize realitních kanceláří, tentokrát vám budu naopak radit, do čeho se investovat vyplatí.

K bezpečné přípravě financování každopádně patří odhad ceny nemovitosti, který vám dopředu prozradí, s jakou hodnotou vámi kupované nemovitosti bude banka počítat při nastavování hypotečního úvěru. To je zásadní pro to, jakou úrokovou sazbu dostanete, nebo dokonce to u 100% úvěrů může mít vliv na vaši schopnost byt vůbec zaplatit.

Úschova finančních prostředků zajistí, že vaše peníze dostane prodávající, až když dojde k převodu vlastnického práva v katastru. Prodávající zase má jistotu, že mu peníze dáte, až nemovitost převede. Více o tom píše advokát Aleš Novák v článku Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti. Platíte tedy za jistotu férového obchodu.

Komu zaplatit za úschovu? Advokátovi spíše než bance či notáři

Uschovat finanční prostředky je možné u tří subjektů - u notáře, advokáta nebo banky (nabídku realitních kanceláří, že mohou uschovat finanční prostředky, lze vnímat jako rovnocennou s tím, že byste prostředky poslali rovnou prodávajícímu). Jak si mezi nimi vybrat? Rozhodně i podle výše poplatků.

• Notářská úschova se řídí jednotným notářským tarifem Notářské komory ČR, úschova finančních prostředků například ve výši 2,6 mil. Kč vás vyjde na 6 300 Kč. Slevu je možné získat, pokud jste služby daného notáře využili už i při přípravě kupní smlouvy a rovněž smlouvy o úschově. Každá úschova totiž musí být zvlášť ošetřena také speciální smlouvou o úschově. Výhoda notářů je samozřejmě vysoká spolehlivost a rovněž flexibilita v nastavení podmínek (nikoli ovšem finančních).

Notářský tarif pro úschovu finančních prostředků. Tarifní hodnota je termín pro uschovanou částku.

• Bankovní úschova také obvykle vychází z konkrétní částky, která má být uložena, ale poplatky začínají na 5 tisících Kč a běžně dosahují až k 8 nebo 10 tisícům Kč. Obvykle jde o úschovu na základě smlouvy o vázaném či jistotním účtu a poplatek se platí především za založení tohoto účtu. Banky jsou navíc nejméně flexibilní, protože mají úschovy standardizované a každá změna v nastavení úschovy bývá za příplatek.
• Advokátní úschova se liší podle ceníků konkrétních advokátů, ale je možné sehnat úschovu už od 3 - 3,5 tisíc Kč. Pokud se prodávající a kupující dokáží shodnout na advokátovi, potom je advokátní úschova vůbec nejlepší variantou. Podmínky si mohou definovat přesně tak, jak potřebují. I advokáti jsou navíc dobře pojištění, obvykle od 3 do 5 milionů Kč na jednu transakci, takže do této výše je úschova bezriziková.

A kdo poplatek za úschovu zaplatí? Obecné pravidlo říká, že si poplatek dělí kupující a prodávající půl na půl. Úschova totiž chrání obě strany rovnocenně, a tedy mají oba na úschově zájem.

Do odhadu ceny nemovitosti raději investujte sami a včas

Odhad ceny nemovitosti budete potřebovat při vyřizování hypotéky, kde se hodnota nemovitosti vždy řídí odhadem, nikoli kupní cenou. Další odhad pak po vás v některých případech mohou požadovat v souvislosti s daní z nabytí. Odhad stojí většinou u bytů kolem 3 - 5 tisíc korun, u domů bývá částka vyšší.

Požádejte odhadce, aby určil cenu nemovitosti ještě před tím, než podepíšete rezervační smlouvu.
Photo Credit: alkruse24 a Justin Jensen cc

Odhadce je většinou ochotna zaplatit banka, od které si hypoteční úvěr berete, ale pro vás bude bezpečnější zaplatit si odhadce sami ještě dříve, než nemovitost koupíte. Může se totiž stát, že odhad bude podstatně nižší než kupní cena a banka vám odmítne půjčit dostatečné finanční prostředky.

Více se o tom dočtete v článku Odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování.

Z výše uvedeného je jasné, že je dobré mít odhad, ještě než podepíšete rezervační smlouvu, abyste měli jistotu ohledně financování. Zaplatit si odhadce se v tomto případě vyplatí, ale oslovte rovnou toho, kterého vám doporučí vaše banka. Jiného totiž při nastavování úvěru banka respektovat nebude.

Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru je přežitek

Některé banky si dosud účtují poplatek za vyřízení hypotečního úvěru, který může být až 1 % z ceny nemovitosti, ale vzhledem ke konkurenčnímu boji mez bankami už většinou tento poplatek nebudete muset platit. Většina z nich ho dávno zrušila.

Jak si vybrat banku, od které si vezmete hypoteční úvěr, to se dočtete v mém článku Čeká vás hypotéka na bydlení? Víme podle čeho vybírat. Pokud jste si ovšem vybrali banku, která tento poplatek po vás chce, opět zkuste vyjednávat na základě toho, že je to na trhu s úvěry už opravdu přežitek a konkurenční nevýhoda.