10 levných triků, které zkoušejí realitní makléři

Je to tak lepší, standardní, rychlejší, levnější, tak se to dělá - to jsou argumenty, které obvykle slyšíte, když na vás někdo něco zkouší. Neříkám, že to dělají všichni. Ale přiznejme si, že mezi tisíci makléřů, kteří nemusejí projít žádným povinným školením ani výcvikem, jsou poměrně běžné praxe, které jsou pro kupujícího velmi nevýhodné nebo přímo ohrožující. Proto musíte vědět, s čím souhlasit a kdy si naopak dupnout a trvat na svém. Pokud budete mít tu čest se spolehlivým makléřem, můžete být  jenom rádi.

Koupě bytu je natolik složitý proces plný číhajících nebezpečí, že není divu, že mnozí makléři dělají chyby z čisté neznalosti. Vy kupujete první byt, ale může se stát, že oni prodávají teprve svůj druhý nebo třetí.Dalším možným vysvětlením pro praktiky, o kterých se za chvilku dozvíte, je snaha všechno si zjednodušit, ušetřit čas, energii i peníze. Provizi se prostě snaží mít na účtě co nejdřív.Třetím důvodem je, že hlavním zákazníkem realitky je vždy prodávající, a proto se o vás jako kupujícího, vaši spokojenost a bezpečí prostě tolik nestará (více se dozvíte v článku Realitka za vás kopat nebude. Má provizi z kupní ceny.)

Zapamatujte si situace, kdy byste měli zpozornět

10 levných triků realitních makléřů (které vás mohou vyjít draho) byste měli znát ještě předtím, než vůbec začnete s koupí bytu. Neznáte-li je, můžete udělat chybu, která se s vámi potom už poveze, aniž byste mohli z rozjetého vlaku vystoupit (týká se to především rezervační smlouvy). Máte-li už koupi bytu nebo domu za sebou, můžete nám napsat další triky, s nimiž jste se setkali, do komentářů, seznam jistě nebude kompletní.

Při výběru bytu

První tři triky jsou následující:

1. Nemovitost se nabízí bez vědomí majitele

Prohlížíte si inzeráty na internetu a náhle narazíte na to, že jednu nemovitost nabízejí dvě různé realitní kanceláře. To by vám mělo být podezřelé kvůli tomu, že se může často stát, že makléři nemají dohodu s majitelem a pouze převzali cizí inzerát a podepsali se pod ním sami. Za prodávajícím potom chtějí přijít, až když budou mít kupce. Ptejte se na zprostředkovatelskou smlouvu.

2. Informace v inzerátech jsou zavádějící

Pravda nemusí být skoro nic, co se v inzerátu dočtete. Někteří realitní makléři jsou mistři v přibarvování a vidí nabízené byty více než růžovými brýlemi. Velmi časté je například to, že se vypravíte na prohlídku bytu, který měl být v prvním patře, a zjistíte, že jde o přízemí nebo má dokonce okýnka těsně nad zemí. Telefonicky vždy předem ověřte všechny údaje z inzerátu, ať nechodíte na prohlídky zbytečně.

3. Poptáváte-li nemovitost, máte omezenou nabídku

Chcete se obrátit na realitní kancelář, aby vás zastupovala při koupi nemovitosti? Jsou realitky, které toto nabízejí - zároveň chtějí zastupovat prodávající i kupující. Bohužel často se vám potom stane, že nebudou vyhledávat nemovitosti na trhu podle vašich požadavků a priorit, ale budou se snažit vás přesvědčit, že právě v nemovitostech z jejich nabídky budete nejspokojenější. Využijte zastupování kupujících.

Stejný byt na Praze 7 nabízejí dva realitní makléři z různých kanceláří. Kdo z nich má smlouvu s prodávajícím?

Při podpisu rezervační smlouvy

Tady už jde do tuhého, když podlehnete, můžete mít velké problémy:

4. Když nepodepíšete dnes, získá byt někdo jiný

Od začátku prohlídky vás realitní makléř tlačí k podpisu rezervační smlouvy? Čím větší zájem o byt projevíte, tím větší bude počet dalších zájemců, o kterých bude makléř mluvit, aby vás přesvědčil k okamžitému rozhodnutí. Jenže jakmile podepíšete a složíte rezervační poplatek, nebudete moci už od koupě odstoupit, aniž byste ztratili poměrně velké peníze.Proto platí zde více než kde jinde - dvakrát měř, jednou řež. Lepší o jeden byt přijít a najít jiný, než přijít o tolik peněz. Co všechno zjistit před podpisem, je podrobně popsáno v článku Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?

5. Rezervační smlouva se dvěma podpisy, prodávající chybí

Jakmile jste se už odhodlali k podpisu rezervační smlouvy a víte vše, co je třeba, dejte si pozor na to, aby ve smlouvě figuroval také prodávající. Až příliš často navrhují realitní kanceláře pouze dvoustrannou smlouvu mezi vámi, kteří budete posílat rezervační poplatek realitce, a jimi. Pohlídejte si, aby byla smlouva vždy trojstranná nebo chtějte vidět zprostředkovatelskou smlouvu mezi realitní kanceláří a prodávajícím. 

6. Nejistá úschova peněz na účtu realitní kanceláře

Kupní cena, kterou zaplatíte, se rozdělí na tři části - provizi pro realitní kancelář, daň z nabytí nemovitosti a peníze pro prodávajícího. Abyste si byli jisti, že peníze nikdo nezpronevěří a skutečně se po zaplacení kupní ceny stanete vlastníkem nemovitosti, je třeba je dát do úschovy, neposílat je přímo na účet prodávajícího (více o tomto principu v článku Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti).Realitní kanceláře vás budou přesvědčovat, že bankovní, notářská i advokátní úschova jsou příliš drahé a ať dáte rezervační poplatek i celou kupní cenu "do úschovy" k nim.  Tady pozor - v případě důvěryhodné realitní kanceláře mohou být peníze skutečně v bezpečí a vyhazovat peníze za advokáta by bylo zbytečné. Pokud však není správně nastavený vnitřní systém kontroly a peníze nejsou uloženy na odděleném účtu,makléř může s penězi odjet na Hawai a nikdy už je neuvidíte.

7. Dohoda na znění kupní smlouvy jako samozřejmost

V životě se nám nestalo, že bychom se s někým nedohodli - to je běžný argument, který uslyšíte, až budete žádat o právo odstoupit, pokud se s prodávajícím nedohodnete na znění kupní smlouvy. Ve chvíli podpisu rezervační smlouvy obvykle ještě není kupní smlouva finální, a tak se může stát, že se při jednání s prodávajícím prostě neshodnete na jejím znění. Kdo se chce vyhnout budoucím problémům, objedná si kontrolu smluvní dokumentace  a může předpokládat, že nad smlouvami ještě proběhne živá debata. I přesto realitní makléři většinou právo odstoupit do rezervační smlouvy nezakotví.

Rezervační smlouva není rutinní dokument, měli byste si dát velký pozor na jeho znění.
Photo Credit: MarkMoz12 Hii Fii cc

Při platbě kupní ceny

A nakonec jsou tu triky, které se netýkají smluv, nýbrž peněz:

8. Co všechno se ještě přičte ke kupní ceně, až budete platit

Běžným trikem je lákat v inzerátu na nižší cenu, která je bez provize (nebo bez příslušenství). Ověřte si proto už při prvním telefonátu, jaá bude skutečně finální cena nemovitosti.

9. Mávnutím kouzelného proutku: ze zálohy je provize

Všimněte si, že výše rezervačního poplatku je obvykle shodná s výší provize - realitní kanceláře chtějí, abyste jim poslali poplatek co nejdřív rovnou na jejich účet, protože s ním okamžitě začínají nakládat, platit z peněz právníky a podobně. Jsou si totiž jisté, že pokud ke koupi nedojde, rezervační poplatek jim propadne, a pokud bude koupě úspěšná, budou si ho moci nechat jako svoji provizi.Rozdíl mezi zálohou a provizí by však měl být jasnější - zejména kvůli případům, kdy budete žádat zálohu zpět. Pojistit byste si to měli právě výše uvedeným právem odstoupit od koupě, pokud nedojde ke shodě, a také úschovou finančních prostředků u advokáta, notáře nebo v bance. 

10. Kupní smlouvou to nekončí, nárok na peníze je předčasný

Častým trikem je považovat celou koupi za vyřízenou v momentě podpisu kupní smlouvy - jenže vlastníkem nemovitosti se stáváte až v momentě zápisu vlastnického práva do katastru, což může trvat ještě měsíc. Mohou nastat nečekané komplikace, katastr může požadovat změny v kupní smlouvě nebo jiných dokumentech a nakonec může opět dojít k neshodě.Peníze pro prodávajícího by proto vždy měly být uvolněny z úschovy až po vkladu do katastru. Realitní kanceláři by peníze měly přijít nejdříve po podpisu kupní smlouvy.