Jak vydělat peníze pronájmem bytu?

Před pár dny jsem narazil na iDnes.cz na zoufalé volání v jednom z titulků: Neblázněte, pronájmem nevyděláte. Autorkou článku byla čtenářka Šárka a protože sám mám hodně zkušeností s investičními byty a jejich pronájmem, rozhodl jsem se věnovat tento článek všem majitelům bytů, kterým se nedaří na pronájmech vydělat. Investice do nemovitosti totiž není žádné bláznovství, může vám přinést výnos přes 5 % ročně.

Souhlasil bych s paní Šárkou v tom, že pronájem bytu není žádná renta, která vám bude chodit na účet, aniž byste museli investovat svůj čas nebo peníze do správy nemovitosti. Rozhodně to tak není a kvalitní správa je naopak klíčem k úspěšné investici do nemovitosti. Psal jsem o tom už v článku Co dělá z bytu výhodnou investici? Kvalitní správa nemovitosti. Pokud nemáte předem promyšleno, jak správu zajistíte, rozhodně investiční byt zatím nekupujte.Zároveň ale platí, že je možné inkasovat peníze z pronájmu bez zbytečných opletaček kolem, pokud jste ochotni za správu investičního bytu zaplatit. My tuto službu poskytujeme, jako první na trhu jsme přišli s komplexní nabídkou včetně zajištění koupě nemovitosti. A přestože nám naši klienti dávají za správu měsíčně 10 % z nájmu, mají z bytů výnos kolem 5 %, což je velmi dobré.

Jak si investice do nemovitostí stojí ve srovnání s jinými?

Rozhodně se totiž nedá s paní Šárkou souhlasit, že „téměř jakékoliv jiné zhodnocování peněz je méně namáhavé, méně rizikové a více návratné.“ Naopak víme, že obvyklé finanční produkty, které nabízejí bezpracné zhodnocení peněz, přinášejí výnos mnohem nižší.U spořících účtů je to 1,5 % a u termínovaných vkladů asi 3,2 %. Investice do nemovitosti je naopak ve srovnání s jinými komoditami nebo cennými papíry poměrně málo riziková, protože byty naplňují základní lidskou potřebu bydlení, a tedy se jejich hodnota nikdy nedostane na nulu.

Ne všichni slušní lidé mají hypotéku, nájemníci se najdou

A teď pojďme k tomu, proč se paní Šárce nedaří na pronájmu vydělat – jsou to především problémy s nájemníky. Obávám se, že představa, že s nízkými úrokovými sazbami hypoték si nyní už všichni slušní lidé nakoupí svoje vlastní bydlení, neodpovídá úplně skutečnosti. Naopak zrovna dnes zveřejnila podle Hospodářských novin svoji analýzu agentura ppm factum, která zjistila, že necelá čtvrtina lidí přebývá v nájmu, ve velkých městech je to dokonce skoro třetina obyvatel.Nájemníky mohou být například mladí lidé, kteří mohou ve svém startovním bytě bydlet třeba pět let, než se odhodlají k úvěru. Dále také naopak starší páry, které si dosud úvěr nevzaly a již se po padesátce nemohou zadlužit na dvacet let. Vždy tu budou také zapřísáhlí odpůrci hypoték, kteří si chtějí ponechat svoji finanční nezávislost a nechtějí se uvázat ke splátkám. Dobrý, dlouhodobý nájemník navíc nemusí být v bytě dvacet let, úspěch může být třeba i pětiletý nepřerušený pronájem.Nízké úrokové sazby vám tedy neseberou všechny potenciální nájemníky, naopak vytvářejí pro vás dobré podmínky k ještě vyššímu zhodnocení vaší investice, pokud hypotéku využijete jako páku. Napsal jsem o tom tento týden v článku Jak  investovat do bytu? Zkuste pákový efekt hypotéky.

Pečlivě byt vybírejte, lokalita a kategorie bytu jsou zásadní

Na této mapě jsem označil lokality vhodné pro investici do bytu, ne vždycky jde o celou čtvrť.

Když čtu článek paní Šárky, uvažuji především nad tím, jestli se jí vlastně podařilo koupit správné investiční byty. Není zjevné, v jaké lokalitě byty měla ani o jakou kategorii bytů vlastně šlo. A na obou faktorech velmi záleží, když chcete byt úspěšně pronajmout.Nesolventní nebo krátkodobí nájemníci se často opakují v horších lokalitách, kde se vybírá také nižší nájem. Ideální je proto koupit si byt v Praze nebo v Brně a pečlivě vybírat městskou část.Co se týče kategorie bytu, vůbec nejlepší je byt 2+kk nebo 2+1, protože do něj budete moci nastěhovat bohatší singles, expaty, kteří budou velkou část roku trávit doma a byt vám neponičí, anebo spolehlivý mladý pár.Na závěr si tedy přiznejme, že výnos z investice do nemovitostí není žádnou formou renty ani se nepodobá výhře ve sportce. Čas, který si vezme správa investičního bytu, budete muset buď věnovat sami nebo ho někomu zaplatit. Ale to nevadí, pokud vám i přesto přinese zajímavý výnos. Takže neblázněte a naučte se jak vydělat peníze pronájmem bytu.