Investice do nemovitostí. Jak získat zajímavý výnos?

S investičními byty můžete dosáhnout mnohem lepšího výnosu než třeba se spořícími účty nebo termínovanými vklady, není to ale pravidlem pro každý byt. Úspěch investice do nemovitosti ovlivňuje poměrně velké množství faktorů, zdaleka to není jenom pohyb na realitním trhu.

Záleží na každém kroku - správném výběru nemovitosti, výhodné koupi, optimálním podílu vlastních a cizích zdrojů při financování i na výběru nájemníků. Tento článek by vám měl posloužit jako kvalitní úvod a motivační start při uvažování o výnosu vaší chystané investice do bytu.Výnos, to je oč tu běží - aspoň v případě investičních bytů. Na rozdíl od nemovitostí, v nichž plánujete sami bydlet, u investičních bytů nejsou ve hře žádné emoce ani osobní preference a záleží jenom na tom, jak dobře zhodnotí vaše peníze. Otázek, které si musíte položit, je poměrně hodně: Panel nebo cihla? Novostavba nebo starší byt? Družstvo nebo osobní vlastnictví? Rodina nebo studenti?Já na ně budu na tomto blogu dávat odpovědi postupně. A začnu vysvětlením klíčových principů týkajících se výnosu. Pokud máte zájem, využijte také naši kalkulačku a spočtěte si možný výnos investičního bytu.Investiční byt vám může přinést výnos ve dvou ohledech:

1. Výnos z nájmu

Výnos z nájmu je výše čistého nájmu (oproštěná o poplatky) ve vztahu k pořizovací ceně investiční nemovitosti. A právě na těchto proměnných tedy záleží. Pro co nejvýhodnější výnos je třeba koupit co nejlevněji investiční byt, kde jsou nízké poplatky, a nastěhovat tam nájemníky, kteří jsou ochotni platit vysoký nájem.V pozdějších článcích se budu věnovat diskuzím o jednotlivých parametrech, tentokrát vám rovnou řeknu, co je nejlepší investice. Je to osobní vlastnictví bytu 2+kk v cihlovém domě ideálně v širším centru Prahy (označil jsem je na mapě níže). Takový byt můžete pořídit dnes v Praze okolo 2,4 milionu a pokud tam nastěhujete solventní mladý pár, může nájem dosáhnout výše 10 000 Kč. V té chvíli máte hrubý výnos kolem 5 %, což je velmi dobrý výsledek.

Na této mapě jsem označil lokality vhodné pro investici do bytu, ne vždycky jde o celou čtvrť, někdy jsou to jen některé části nebo ulice.

Kolik dát z vlastních zdrojů?

Co se týče hypotéky, nejvýhodnější je použít 50 % vlastních zdrojů. Obecně platí, že čím více máte vlastních zdrojů, tím nižší je hypotéka a tím více vám zůstane měsíčně z nájmu. Já ale doporučuji hypotékou pákovat výnos, a tak dosáhnout ještě lepších výsledků. Budu tomu věnovat článek příští týden. Pokud byste financovali jenom z cizích zdrojů, celý nájem budete muset dát na hypotéku a půjde o investici s dlouhodobou návratností, výnos zrealizujete až na stáří.

Vaše náklady? Správa nemovitosti

U výnosu z nájmu závisí úspěch na kvalitní správě nemovitosti. Když se vám nepodaří byt obsadit dobrými nájemníky, nebudou platit anebo odejdou, protože jste se o ně dobře nestarali, ztrácíte výnos a naopak musíte na byt doplácet.

Na nájemnících záleží. Nastěhovat si do investičního bytu spoustu studentů nemusí být vždycky nejlepší nápad.

Nedávno nastaly v tomto ohledu právní změny, které usnadňují vztahy pronajímatele s nájemci (a hlavně s neplatiči), dočtete se o tom v článku advokáta Aleše Nováka Pronajímáte byt? Pravidla mění nový občanský zákoník.Podobně nepříjemné ovšem pro vás jako investora může být, pokud se vám správa nemovitosti sice daří, ale bere vám více času, než kolik jste byli ochotni dát. Někdy potom bývá výhodnější za správu někomu zaplatit. Více se dočtete v článku Co dělá z bytu výhodnou investici? Kvalitní správa nemovitosti.

2. Výnos ze zhodnocení nemovitosti

Vedle výnosu z nájmu je tu ještě druhý typ výnosu, který vám dlouhodobě může plynout ze zhodnocení nemovitosti. Tady už jde o klasičtější investiční téma - záleží na makroekonomických faktorech a pohybech na realitním trhu. Pokud ale nedojde k žádné velké krizi nebo propadu cen, můžete obvykle počítat s výnosem odpovídajícím inflaci, a tedy současně 2 - 3 % ročně. I tady je ale samozřejmě klíčový výběr nemovitosti - například ceny panelových bytů na některých okrajových sídlištích Prahy spíš stagnují nebo dokonce jejich cena klesá.Zhodnocení nemovitosti, to je výnos, který samozřejmě realizujete až při prodeji. Investiční byty bývají spíš dlouhodobé investice, spekulace vzhledem k daňovým povinnostem v České republice většinou nevycházejí moc dobře. Ovšem v případě, že budete chtít kvůli nějakým okolnostem byt prodat, možnost exitovat je u investice do nemovitostí poměrně snadná, dobrý investiční byt obvykle prodáte rychle, tedy v rozmezí 2 - 3 měsíců.

Nalejme si čistého... výnosu

Až dosud jsme se bavili o hrubém výnosu a je samozřejmě nutné si říct, že podobně jako u jiných příjmů, i tady nás bude nejvíc zajímat čistý výnos. Od hrubého výnosu musíme proto odečíst ještě pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti a daň z příjmu. Co se týče daně z příjmu, tam většina lidí daní paušálem, ale mnohem zajímavější jsou odpisy, pokud je umíte šikovně využít. Po započtení těchto nákladů se dostanete u výše uvedeného příkladu na roční čistý výnos kolem 4,5 %. A pak vás ještě čeká odečtení různých nákladů na správu nemovitosti - ať už si platíte nějaké správce, anebo zařizujete různé opravy sami.Photo Credit: Ken Teegardin pinguino cc