Daň z převodu nemovitosti změnil občanský zákoník

Zajímáte se o daň z převodu nemovitosti? Připravte se na novinky. Nový občanský zákoník ji nahradil daní z nabytí nemovitých věcí. Ačkoli procentuální výše daně zůstala 4 %, změnil se způsob výpočtu nabývací hodnoty, z níž se tato čtyři procenta odvozují. Důležité je především zorientovat se v tom, s jakými hodnotami bude stát srovnávat kupní cenu, a rozhodnout se, jestli budete investovat do znaleckého posudku nebo ne.

K provizím a poplatkům spojeným s koupí nemovitosti, o nichž se dočtete třeba v článku Co kdo zaplatí? Pozor na provize realitních kanceláří, se připojují samozřejmě daně. Částka, kterou budete muset odvést státu, není malá. 4 % z kupní ceny ve výši 2,5 milionu Kč dělají celých 100 tisíc Kč. Výpočet daně je ale složitější a pokud správně nepřipravíte daňové přiznání, můžete státu na daních zaplatit ještě víc.

Formuláře potřebné k vyplnění daňového přiznání si můžete stáhnout zde.

Nedá se říct, že by výše daně s novým občanským zákoníkem zůstala stejná. Stále jsou to 4 %, ale změnil se způsob výpočtu základu daně. Zatímco dřív se za základ daně považovala kupní cena nebo hodnota určená znaleckým posudkem, s novým občanským zákoníkem je to jinak.Klíčovým termínem je nabývací hodnota - to je částka, ze které se bude počítat 4% daň. A jsou celkem tři možnosti, jak tuto nabývací hodnotu vypočítat. Stejně jako dříve, stát volí vždy tu, která znamená vyšší částku.

Sjednaná hodnota nemovitosti

První, nejjednodušší a pro vás nejlevnější možností je, že nabývací hodnota odpovídá sjednané kupní ceně. Ale stát chce kupní cenu vždy ještě porovnat s tzv. srovnávací daňovou hodnotou nemovitosti, aby mohl případně vyměřit vyšší daň, pokud jste nemovitost podle jeho soudu koupili dramaticky pod cenou. Vy máte dvě možnosti, z nichž si můžete vybrat, jak bude stát srovnávací daňovou hodnotu určovat - znaleckým posudkem, který předložíte vy, anebo podle kritérií, která stanovil stát.

Zjištěná hodnota nemovitosti

První možnost, zjištěná hodnota nemovitosti, se podobá dřívějšímu postupu - k daňovému přiznání je třeba připojit znalecký posudek. Dobrou zprávou je, že se nově bude za nabývací hodnotu, a tedy základ daně, považovat jenom 75 % zjištěné hodnoty. Pokud bude tato částka převyšovat kupní cenu, stane se základem daně. Pokud bude nižší, zůstane základem daně kupní cena nemovitosti. Pokud tedy chcete zaplatit na dani jen 4 % z kupní ceny, což je minimální možná částka, přiložte k přiznání dostatečně nízký znalecký odhad ceny nemovitosti.

Směrná hodnota nemovitosti

Chcete-li ušetřit za odhadce, můžete nechat stát, aby sám posoudil, jestli byla vámi sjednaná kupní cena odpovídající. Do daňového přiznání je třeba vyplnit jednotlivé údaje o nemovitosti, které stát použije jako kritéria pro určení tzv. směrné hodnoty. Je to především cenová hladina v dané lokalitě v závislosti na druhu, poloze, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrech nemovité věci. I tady platí, že pokud 75 % směrné hodnoty převýší kupní cenu, stane se tato částka novým základem daně. Pokud se rozhodnete pro tuto verzi, zaplatíte 4 % z kupní ceny jako zálohu a stát vás případně požádá o doplatek.

Ukázka z přílohy k daňovému přiznání, která slouží k určení směrné hodnoty bytu.

Kterou možnost si zvolit?

Dodatečně po vyměření daně není možné změnit vaše rozhodnutí o tom, jakou srovnávací hodnotu má stát použít. Pokud se tedy stane, že budete chtít ušetřit za odhadce a stát vám napíše, že směrná hodnota je podle něj mnohem vyšší než kupní cena, a tedy požaduje vyšší daň, budete mít smůlu. Může se to stát především tehdy, když kupovaná nemovitost je svojí kvalitou výrazně horší než jiné srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě, což stát nemůže z údajů v přiznání zjistit.Mnohem jistější je přiložit znalecký posudek, kde 75 % nepřevyšuje kupní cenu, a tedy máte jistotu, že jste se dostali na 4 % ze sjednané ceny, což je nejnižší možná daň. Bude vás to ovšem stát několik tisíc, které zaplatíte odhadci. Odměna a náklady zaplacené znalci jsou ale tzv. uznatelným výdajem, který můžete od nabývací hodnoty nemovitosti ještě odečíst a teprve potom stanovit 4 % daň.

Kdo bude daň platit?

Od 1. ledna 2014, kdy platí nový občanský zákoník, je navíc otázkou dohody, kdo bude plátcem daně - dříve to byl vždy prodávající, nově to může být i kupující. Ačkoli jsme už napsali, že v mnoha ohledech je nový občanský zákoník na straně kupujících, tady doporučuji spíš držet se tradičních zavedených pořádků a nechat platbu na prodávajícím. Jako kupující v tomto případě zůstáváte ručitelem. Podrobněji se tomuto tématu budu věnovat v dalším článku.