Co dělá z bytu výhodnou investici? Kvalitní správa nemovitosti

O tom, že investiční byty jsou z mnoha důvodů tou nejlepší cestou jak slušně a zároveň bezpečně zhodnotit peníze, které vám leží ladem na účtu, jsem už psal v článku Má dnes cenu investovat do bytu?. Výhodnou investicí se byt stává především tehdy, když je dobře a dlouhodobě pronajat. Stačí ale narazit na problematické nájemníky a původně bezpracná investice vás může stát nejen peníze, ale i mnoho hodin týdně.

Zkušenou rukou vybraný a výhodně koupený byt může přinést výnos až 5 % za rok. To je mnohem lepší zhodnocení než u spořících účtů i termínovaných vkladů. Navíc máte nemovitost, která s sebou přináší řadu dalších výhod a možností. Má to ale jeden háček - byt musí být zároveň dobře spravovaný. Co všechno dobrá správa nemovitosti obnáší, si ale umí představit jen málokdo. Většina investorů, kteří to dělají poprvé, mají za to, že správu investičních bytů hravě zvládnou. Stačí najít rozumného nájemníka, podepsat smlouvu a jednou za rok do bytu zajít. O to větší je potom překvapení, kolik času jim to reálně vezme.

Správa nemovitosti zabere víc než pět minut týdně

Řekněme tedy, že se vám podařilo koupit dobrý investiční byt. Za 2,5 milionu jste koupili byt 2+KK po částečné rekonstrukci, v domě s nízkými poplatky a s docházkovou vzdáleností na metro. Koupí bytu ovšem investice do nemovitosti nekončí, ale začíná. Ve chvíli, kdy je byt váš, následují ve větší nebo menší míře tyto kroky:

1. RekonstrukceNejdřív musíte dostat byt do stavu, kdy si ho bude někdo chtít pronajmout, a tedy vás čeká rekonstrukce. Budete se muset spojit se stavaři, instalatéry, malíři anebo budete dokonce trávit v bytě víkendy a pokusíte se ho opravit a vymalovat sami.
2. Hledání vhodného nájemníkaKdyž je byt opravený, začínáte shánět nájemníky. Buď svěříte byt realitní kanceláři, nebo provádíte zájemce o bydlení v bytě sami. Budou vás kontaktovat telefonicky nebo e-mailem a část z nich budete muset po práci vzít na prohlídku. A nakonec vás čeká jednání o nájmu.
3. Příprava kvalitní smlouvyZákladem úspěchu každého investičního bytu je kvalitní nájemní smlouva s jasnými pravidly pro všechny běžné i méně pravděpodobné situace, které v takovém vztahu mohou nastat (a tudíž podle Murphyho zákonů i jistě nastanou). Každé opomenutí, chyba nebo nejasnost v nájemní smlouvě se může proměnit v nepříjemnost. Pozor také na změny s novým občanským zákoníkem.
4. Převody služebKdyž svoje nájemníky najdete, začnete s nimi řešit převedení různých služeb, internetu, televize, telefonu, a taky se budete domlouvat na způsobu placení záloh za energie.
5. Pojištění a daněByt si potřebujete dobře pojistit, a tedy vás čeká jednání s pojišťovnou. Dále potom budete potřebovat služby účetního, abyste mohli svůj příjem z nájmu odpovídajícím způsobem každý rok danit.
6. Řešení oprav a stížnostíKdykoli se něco v bytě pokazí nebo porouchá, můžete od nájemníků očekávat telefonát.

Když nemáte štěstí na nájemníky

Až dosud jsme počítali s tím, že všechno funguje tak, jak má. Může se ale stát, že budete řešit nejen běžné činnosti správy nemovitosti, ale také vážné problémy, které výhodnost vaší investice ohrozí, jako je nutnost rychlé výměny nájemníků nebo vymáhání nájmu od neplatičů.

Pokud se budou nájemníci rychle střídat, projdete si pokaždé znovu drobnější opravou bytu, minimálně vymalováním všech pokojů, abyste ho opět dostali do stavu, kdy si ho bude chtít pronajmout někdo další. Průměrná "životnost" nájmů v Praze je kolem dvanácti měsíců, takže je celkem možné, že i jednou za rok budete muset společně s novými nájemníky řešit převody různých služeb a médií a také připravovat nájemní smlouvy.

Vůbec největší problém samozřejmě nastává tehdy, pokud si do bytu nastěhujete neplatiče. Do nedávna bylo velmi složité dostat z bytu nájemníka, který neplatí. Nový občanský zákoník platný od roku 2014 majitelům bytů v tomto ohledu ulehčil, advokát Aleš Novák to popsal v článku Pronajímáte byt? Pravidla mění nový občanský zákoník. I tak vás ale čeká vymáhání pohledávek, kde se neobejdete bez právníka, který se opět lehce prodraží.

Kvalitní správa nemovitosti - vlk se nažere a koza zůstane (skoro) celá

Pokud máte pocit, že jsem vás chtěl od investice do nemovitostí odradit, není tomu tak. Právě naopak, já sám jsem velkým propagátorem tohoto způsobu zhodnocování peněz a v Home Institutu na tom máme postaven jeden z našich produktů. Zároveň si myslím, že ani sebevýnosnější investice neospravedlňuje to, abyste dlouhodobě trávili svůj drahocenný čas běháním po úřadech, vyplňováním formulářů a dohadováním na domovních schůzích.

Kudy tedy z toho chytře ven? Jediný způsob jak investovat do bytu a vyhnout se všem výše uvedeným opletačkám je podle mě svěřit správu nemovitosti někomu zkušenému, kdo si za službu ale vezme jen tolik, aby vám výnos z investice pořád dával smysl. Dobrý správce dokáže profesionálně řídit nájemní vztah, vyhledávat a měnit nájemce, pokud to bude potřeba, i efektivně řešit běžnou údržbu a administrativu kolem bytu včetně veškerého styku s úřady, převodů služeb a zastupování na schůzích SVJ nebo družstva. Práce dobrého správce tak sice něco stojí, ale veškerá agenda popsaná výše přejde na něj a vy už jenom inkasujete výnosy. A máte navíc čas si je užít.

Zdroj obrázku: croatiantimes