Chcete ušetřit? Kupujte byty před rekonstrukcí

Starší byty po rekonstrukci vypadají na fotkách krásně a lákají vás, abyste si připlatili. Jsou přece jako nové, prodávající do nich investoval peníze, abyste se vy mohli nastěhovat do hotového. My na to máme jiný názor. Z pohledu kupujícího je mnohem výhodnější nakupovat byty před rekonstrukcí - pokud dokážete vidět kvality daného bytu, i když nemá zrovna novou podlahu ani omítky, můžete se dostat na mnohem zajímavější cenu, i po započtení pozdější rekonstrukce, kterou provedete vy sami.

Byt před rekonstrukcí můžete dnes v Praze sehnat až o 10 - 15 % levněji. Vyplatí se to vždy, snad jen s výjimkou kupujících, kteří mají opravdu málo času a nemohou se rekonstrukci bytu nijak věnovat ani na ni čekat.A jaké jsou další výhody rekonstrukce, která bude ve vaší režii? Není to jen nižší cena. Pokud kupujete bydlení pro sebe a svoji rodinu, budete si moci byt zařídit přesně podle svých představ. V případě, že kupujete investiční byt, budete moci rekonstrukci provést tak, aby bylo vybavení bytu odolné vůči střídajícím se nájemníkům.Ve všech případech platí, že pokud si rekonstrukci dokážete dobře pohlídat, zaplatíte za ni nižší částku, než o jakou by se zvedla kupní cena v případě bytu po rekonstrukci.

Kupte kvalitní byt, ale rekonstrukci si zařiďte sami

Pokud se vaší rekonstrukce neujmou zrovna Pat a Mat, určitě to bude lepší volba než kupovat byt už po rekonstrukci.
Photo Credit: Anne Hornyak a Česká televize.

Cesta k rozumné ceně za byt vede vždycky skrze věcné argumenty, do hry by naopak vůbec neměly vstupovat emoce ani "první dojmy". Jenom tak se dostanete k opravdu kvalitnímu bytu za dobrou cenu.Nenechejte se proto okouzlit byty po rekonstrukci a naopak uplatněte praktická kritéria, která vám pomohou identifikovat vhodný byt i tehdy, když není zrovna v novém kabátě.Jak na to? Již dříve jsem psal o tom, že při výběru se vyplatí odborná kritéria, spadají v zásadě do dvou kategorií:

Kvality bytu, které těžko změníte

Zásadní jsou při výběru vždycky ta kritéria, která nezměníte. Prvním je lokalita -  s nemovitostí nehnete. Lokalita je důležitá pro vaše bydlení (zda to budete mít blízko do práce, na MHD a podobně), ale taky pro hodnotu investičních bytů. Rozhoduje o tom, jestli se vám podaří ho pronajmout nebo ne.Dále je podstatné, do jakého bytového domu se chystáte - zda je cihlový nebo panelový, v družstevním nebo osobním vlastnictví a podobně. Speciální pozornost věnujte tomu, jestli společné prostory v domě jsou nebo nejsou po rekonstrukci - na rozdíl od bytu, v tomto případě radím volit raději domy po rekonstrukci.A nakonec je důležitá celková výměra a dispozice - ty sice částečně měnit jdou, ale z 2+kk prostě 4+1 neuděláte. Tady může hodně pomoci, když si na prohlídku přizvete architekta nebo bytového designéra a promyslíte možnosti rekonstrukce ještě předtím, než byt koupíte. Pak budete bezpečně vědět, co půjde z bytu udělat a co naopak nepůjde. I když máte svoji představu, konzultujte vždy změnu dispozic s architektem.

Vady bytu, které nejsou vidět na první pohled

Ačkoli vám doporučuji koupit byt před rekonstrukcí, neznamená to neposuzovat technický stav nemovitosti. Rozhodně si přizvěte na prohlídku inspektory, kteří odhalí vady, jejichž oprava by vás mohla stát mnohem víc než standardní rekonstrukce. Pokud byste například neodhalili tepelné mosty, mohla by se v bytě tvořit plíseň. Dále je nutné dopředu zjistit, jestli v rámci rekonstrukce bude nutné měnit například rozvody elektřiny, vody nebo topení.Inspektoři vám pomohou také s odhadem toho, na kolik vás rekonstrukce přijde - to totiž může být samozřejmě u různých bytů velmi rozdílné. Všechny technické vady bytu byste měli od inspektorů dostat na papíře a pak se můžete rozhodnout, jestli byt přesto kupujete a jestli se vám vyplatí ho rekonstruovat. V dalším kroku potom můžete nalezené vady využít při jednání o ceně, kde můžete využít článku Vladimíra Zuzáka Jak ušetřit při koupi nemovitosti? Vyjednejte si slevu.Pro výběr bytu jsou neméně důležité i právní vady - co na tom, že je po rekonstrukci, pokud na něm leží zástavní právo nebo věcné břemeno. Naučte se proto, jak zjistit právní vady nemovitosti, anebo si najměte právníka, aby byt prověřil.

S bytem naložte podle vašich představ

Jakmile jste prověřili výše uvedené, potom byste měli mít jistotu, že kupujete kvalitní byt, přestože dosud rekonstrukcí neprošel. Doporučujeme spolupracovat s nějakým architektem a kvalitní stavební firmou, abyste skutečně dosáhli toho, že pro vás bude rekonstrukce výhodná. Kvalita stavebních firem je velmi různá, a proto je dobré získat nějaká doporučení od přátel nebo v rodině, jinak by vás vícepráce a podobné zrádnosti mohly přijít draho.Co se týče financování, pokud nemáte peníze na celou rekonstrukci v hotovosti, můžete si vyřídit hypotéku na koupi bytu i rekonstrukci v jednom (ovšem je třeba s tím od začátku počítat, když budete různé možnosti úvěrů srovnávat a vybírat si vhodnou banku). Druhou možností je rekonstruovat postupně, s ohledem na vaše finanční možnosti, a během toho se s bytem a jeho dispozicemi seznámit a zjistit, co vám bude nejlépe vyhovovat.Výsledný, vámi zrekonstruovaný byt bude jistě odpovídat vašim představám lépe, než kdybyste kupovali byt po rekonstrukci. A koupíte ho každopádně levněji.