Hypotéka na bydlení: podle čeho vybírat?

Umět si půjčit od správné banky za dobrých podmínek - to je zásadní pro úspěšnou koupi bydlení. Abyste si dokázali zajistit financování, vysvětlíme si, proč se dívat na roční procentní sazbu nákladů (RPSN) spíš než na úrokovou sazbu, co je anuitní splácení a jaký je rozdíl mezi fixní a floatovou hypotékou. Velkým tématem je fixace a refinancování, zejména protože se banky s novým občanským zákoníkem rozhodly využít možnost vám v tom zabránit. Ale i hypotéky se dají usmlouvat, tak se připravte na jednání.

O financování byste se měli začít zajímat mnohem dřív než budete mít vybranou konkrétní nemovitost, potom totiž na vás často tlačí rezervační smlouva na byt a může se stát, že přistoupíte i na méně výhodné podmínky. Již jsme napsali, že například také odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování, kterou byste měli provést ještě před tím, než budete rezervační smlouvu podepisovat.

[av_icon_box position='left' boxed='' icon='ue8c7' font='entypo-fontello' title='VELKÝ HYPOTEČNÍ SERIÁL - JAK SI VYBRAT?' link='category,26' linktarget='' linkelement='both' font_color='' custom_title='' custom_content='' color='' custom_bg='' custom_font='' custom_border=''][/av_icon_box]

Čeká vás hypotéka na bydlení? Na blogu Home Institute najdete hypoteční seriál, kde vás naučíme jak zvolit to nejvýhodnější financování koupě bydlení. Hypotéka, nebo raději pronájem bytu? Koupě bytu na hypotéku: Na co si dát pozor?

Každopádně pokud máte v úmyslu vzít si hypotéku na bydlení, naučte se základní fakta o úvěrech. Je to lepší než si nechat všechno vysvětlit od bankovního poradce, který bude prosazovat tu svou. Podmínky uzavírání hypoték jsou různé a je možné o nich jednat a smlouvat. Nenechejte se zastrašit pevnými, vytištěnými ceníky a výpočty - nebojte se jednat o hypotéce podobně, jak jste už zvyklí jednat s mobilními operátory: zorientujte se na trhu, ukažte, kde nabízejí lepší podmínky, a požadujte je také. Pokud vám je nedají, jděte jinam.

Hypotéku vyberte podle RPSN, úroková sazba může zmást

Pro srovnávání hypoték použijte raději RPSN než úrokovou sazbu.

První důležitá rada je - přestaňte se tolik zajímat o úrokovou sazbu, podle které se většina lidí rozhoduje, a zaměřte se na roční procentní sazbu nákladů. Ta vám doopravdy ukáže, která hypotéka na bydlení bude pro vás nejvýhodnější.RPSN zahrnuje úplně všechny poplatky spojené s vyřízením hypotéky, včetně například poplatku za vedení účtu, který si většinou musíte založit. Právě na takových poplatcích totiž banky vydělávají opravdu velké peníze (a vy je ztrácíte). Podle RPSN poznáte, kolik vás nakonec bude stát celá hypotéka jako jeden finanční produkt, a proto je jediným dobrým měřítkem pro srovnávání hypoték.Naopak úroková sazba může být velmi matoucím indikátorem, přitom právě na jejím srovnávání postavily banky svůj marketing. Nenechte se oklamat. (O tom, jak banky se svými úrokovými sazbami hýbou trhem, se dočtete v článku Rekordní léto mají na svědomí úrokové sazby.)

Anuitní, fixní, floatová - co to znamená?

Anuitní splácení je nejlepší možná varianta pro úvěr. Každá splátka se skládá z reálné jistiny, kdy vracíte peníze, které jste si půjčili, a dále z úroku. Ze začátku anuitního splácení tvoří větší část splátky úrok a postupně, když se splácení překlápí do druhé poloviny, začíná tvořit větší část jistina. Úrok z hypotečního úvěru je možné si nechat odečíst z daně, a to až do výše 80 tisíc ročně, do čehož se s většinou hypoték pohodlně vejdete.Úroková sazba u anuitního splácení může být fixovaná nebo floatová (plovoucí, proměnlivá). Mění se, protože je závislá na výši základní úrokové sazby České národní banky. Jde o tzv. PRIBOR - úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Úrok u floatové hypotéky je potom určen jako pevné, poměrně nízké procento nad sazbou PRIBOR. V jakých případech toto může být výhodné, to si ještě řekneme níže.Fixovaná úroková sazba naopak určuje přesnou výši úvěru na určité období od jednoho třeba do třiceti let. Nejvýhodnější je dnes fixovat hypotéku na tři až pět let. Po dobu fixace vám banka nemůže úrok zvednout, zároveň ale vy nemůžete odejít nikam jinam ani hypotéku doplatit (nebo jenom pod velkou sankcí). Jakmile fixace skončí, můžete hypotéku doplatit, anebo přijmout novou nabídku od vaší banky, která vám obvykle úvěr o něco zvýší. Další možností je refinancovat, a tedy odejít k bance, která nabídne lepší podmínky.

Pozor na banky - chystají se nově bránit refinancování

Nový občanský zákoník bohužel přinesl do refinancování hypoték významnou komplikaci. Umožnil bankám zapisovat do katastru na základě zástavní smlouvy s klientem nové instituty - zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti. Znamená to, že pokud budete chtít v době po skončení fixace odejít ke konkurenci, bude mít vaše současná banka možnost vám v tom zabránit.Až dosud bylo pouze potřeba neprošvihnout několikaměsíční období, kdy jste měli po skončení fixace příležitost refinancovat. Tato příležitost byla důležitá pro všechny majitele bytů, kteří tak mohli na hypotéce významně ušetřit, a samozřejmě také byla součástí správy investičních bytů (o dalších nezbytnostech kvalitní správy se dočtete v článku Co dělá z bytu výhodnou investici?).Od nového roku se může stát, že vám to banka neumožní ani v tomto období. Banky, které i v minulosti smluvně zakazovaly klientům zapsat na zastavenou nemovitost další zástavu, mohly sankcionovat klienty pouze svými prostředky, nyní se z tohoto omezení stává věcné právo s právními důsledky. A většina bank se rozhodla ho okamžitě začít využívat. Ačkoli zatím tvrdí, že nechtějí bránit klientům v refinancování, uvidíme, jaká bude od nynějška praxe na realitním trhu.Podrobný popis problému najdete v článku Banky dostaly nástroj, jak ztížit refinancování hypoték.

Pokud půjdete do rizika floatové hypotéky, musíte sledovat výši sazby PRIBOR na webu www.cnb.cz.

Máte rádi riziko? Výhody floatové hypotéky

Na floatové úrokové sazbě můžete hodně vydělat obzvlášť teď, kdy je základní úroková sazba PRIBOR hodně nízká a mnohé hypotéky se mohou dostat až k 2% úroku. Mluví se o tom, že se bude zvedat, ale zatím k tomu nedošlo. Ale má to svoje rizika - PRIBOR je napojen na inflaci a různé makroekonomické faktory, které je těžké předpovídat, takže to vyžaduje minimálně neustálé sledování vývoje a rychlé reakce. Kdykoli totiž můžete svoji floatovou úrokovou sazbu zafixovat, musíte být ale pružní a sledovat vývoj na trhu. Pokud jste tedy dobří hráči, nabízí vám trh zajímavé možnosti, jak s hypotékou pracovat.Photo Credit: Diana Parkhouse Keith Ramsey cc